蔡明芳專欄：銀行放款水龍頭開到最大　買房還是難

為了解決金融業不動產放款過高而影響民眾購屋貸款申貸不易的問題，金管會銀行局在9月1日與八大公股行庫開會討會解決之道，金管會主委也說明主要要求銀行不可以將購屋貸款與金融理財商品搭售，強迫客戶購買。事實上，無論民營銀行或公股銀行，從事這類的搭售（tie-in sale）行為除了違反公平待客原則外，若大型銀行藉由搭售來延伸在金融市場的獨占力，恐已違反公平交易法，公平交易委員會也應該向金管會了解搭售對消費者權益的影響。

在卓榮泰院長希望銀行業可以多支持消費者購屋貸款後，八大公股行庫的董總（董瑞斌）也指出水龍頭已經開很大，以回應卓院長談話，但是，許多銀行業面臨的問題並非水龍頭開不夠大，而是水龍頭開錯方向，這可能是金管會一直找銀行開會卻無法解決問題的原因。

金管會應了解銀行業對土建融授信展延的合理性

首先，建商展延土建融授信的合理性是本專欄一直關心的，若金融業者給建商的土建融授信「持續」展延，則監理機關應該查核銀行是否重新檢視初次放款時的預估房價、展延時的市場房價，以及銷售量是否已出現價格下跌和成交量大幅減少，試想，若房地產市場客觀交易資訊已顯示不動產廠商的還款來源與興建時有顯著差異，則銀行僅給與少量利率加碼或貸款成數微幅減少，則顯示銀行的風險管控措施未落實，此時，相較於中央銀行對金融業不動產貸款集中度的管控，金管會若只是想要滾動檢討銀行法與藉由鬆綁法令來增加放款部位，則不僅沒有解決銀行授信風險升高的問題，反而擴大風險，這將破壞金融市場的穩定性。

金管會希望解決購屋貸款不易問題　但銀行業卻對土建融聯貸超額認購

其次，政府一直強調經濟優先與民生優先，金管會應先跟民眾說明的是，若許多民眾無法順利貸款或貸款成數大減的事件為真，則許多銀行對於都更或危老建案的聯貸案仍有超額認購的情況是否合理。

第一，若銀行的不動產放款已接近銀行法第72-2條的管制且亦趨近央行不動產管制的上限，則「主動」超額認購土建融聯貸案的額度，是否顯示銀行業對風險的忽視，或者，銀行仍有保留額度給土建融而未給予購屋貸款。即使超額認購可能是為了凸顯銀行業對客戶的重視與創造媒體宣傳效果，但是，我們至今尚未看到多數公股行庫對青年購屋貸款也有「主動」超額認購的做法，這與賴清德總統強調民生優先的方向完全不同。

第二，無論都更或危老建案最終都會轉為一般購屋的分戶貸款，若分戶貸款已因為預期房價下跌或法令限制而面對購屋貸款成數大幅減少的困難，則銀行繼續承作前端土建融放款的風險應會顯著升高，但是，我們並未看到金融監理機關對金融業者的土建融超額認購與購屋貸款受限的矛盾，有何具體的改善與回應社會需求的措施。若金管會真的要解決上述問題，則對於金融機構的專案金檢，應聚焦在業者土建融放款「超額認購」與購屋貸款的妥適性。

正視放款已高度集中土建融業務的風險

最後，金融業從事土建融授信業務並非犯罪或錯誤，但是，銀行不能過度倚賴土建融放款來貢獻獲利，更重要的是，金融業在央行控管的不動產放款也已超過30%許多。在房貸市場緊縮與房地產市場風險升高的情況下，金融業者仍以支持違老與都更為由來做為支持土建融授信的理由完全沒有說服力。金融業者可能已把放款水龍頭開到最大，但若非開往支持民生與穩定經濟的方向，就會與賴清德總統與卓榮泰院長希望民生優先的方向背道而馳。因此，對於銀行有監理與經營任務的金管會、央行與財政部而言，督促銀行經營者落實不動產授信風險控管政策，才是維護金融穩定以及支持經濟成長的關鍵。

※作者為淡江大學產業經濟與經濟學系合聘教授